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Taux de crédit immobilier : encore et toujours en baisse

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Des taux pulvérisés ! Du jamais vu ! La descente vertigineuse sur le front des taux de crédits immobiliers ! La clameur est la même partout et l’ensemble du secteur scrute semaine après semaine la baisse des taux de prêts immobiliers. Que se passe-t-il ? Quelles implications sur les conditions d’octroi d’un emprunt ?
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1 – En France, des taux bas, soutenus par la BCE

La Banque Centrale Européenne (BCE) a soutenu l’économie pendant la crise sanitaire avec des taux directeurs proches de zéro, voire négatifs La BCE fixe trois taux directeurs : le taux de prêt marginal, le taux de rémunération des dépôts et, le plus important d’entre eux, le taux de refinancement. Ce dernier est celui auquel les banques commerciales empruntent leurs liquidités auprès des banques centrales. Pour gagner de l’argent, les banques doivent impérativement fixer leur taux au-dessus du taux de refinancement, tout en restant compétitive. Dit autrement, au plus le taux d’intérêt directeur baisse, au plus le taux d’intérêt proposé par les banques baisse, et au plus les crédits immobiliers sont abordables.

La politique de soutien de l’Europe a permis de garder des taux d’emprunt long terme à des niveaux très bas. Et la répercussion sur les taux d’emprunts immobiliers est nette. En ce mois de novembre, les taux moyens se situent à 1,16% sur 25 ans 0,96% sur 20 ans et 0,78% sur 15 ans, soit une baisse de plus de 0,10% par rapport à début septembre !

Le revers de la médaille de taux à zéro ou négatif, c’est la perte d’attractivité des placements financiers sûrs. Le livret A ne rapporte plus que 0,5 %, les assurances vie en fond euros ne performent plus autant qu’avant. Selon certains économistes, cette situation induit des prises de risques excessives, tant des particuliers que des fonds d’investissements qui cherchent à tout prix du rendement et vont vers des produits plus risqués.

 

 

2 – Les conditions d’octroi

Les banques s’arrachent les meilleurs dossiers et leur offrent des taux historiquement bas. En revanche, pour les dossiers plus fragiles, les conditions d’octroi de crédit sont en train de se resserrer. Emprunter devient de plus en plus difficile lorsque l’on a un revenu modeste. En effet, les banques sont désormais sommées de respecter des règles strictes venant du HSCF (Haut Conseil de Stabilité Financière). A partir du 1er janvier 2022, elles devront respecter strictement un taux d’endettement de 35% max en incluant l’assurance-crédit et devront demander à leurs clients de détenir la totalité des frais annexes (frais de notaire, garantie, frais de courtage, d’agence immobilière et de dossier bancaire.)
Les banques contrevenantes se verront infliger des blâmes ou des amendes (les montants n’ont pas été précisés), par l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution.
En réalité, les règles s’appliquent déjà. Il y a encore quelques semaines, certains dossiers un peu faibles auraient été validés mais aujourd’hui, l’accès est verrouillé. Sans le sésame de l’apport, l’accès au crédit était déjà délicat. Aujourd’hui, il faut absolument montrer patte blanche : stabilité professionnelle, aucun découvert bancaire les mois précédant la demande, aucun crédit en cours et apport personnel suffisant (10% voire 15% minimum). Avec ces quatre laissez-passer, la banque ouvre son coffre et prête à des taux inférieurs à 1 %.
Pour les emprunteurs aux dossiers les moins solides, les taux proposés (s’ils le sont) se rapprochent du seuil de l’usure (taux maximum d’emprunt possible, défini par l’État (env. 2,4% en 2021).

Par cette nouvelle règle, le HCSF veut éviter un nouvel emballement du marché du crédit immobilier, déjà observé en 2019.

 

 

3 – Profitez des taux bas !

Si vous cumulez des revenus confortables, une épargne disponible élevée et un petit apport, les banques vous dérouleront leur tapis rouge. Il reste à déterminer votre stratégie pour profiter de cette conjoncture de taux historiquement bas. Voici 5 pistes :

  1. Faites fructifier votre épargne sur des placements financiers (même si le rendement est faible) en réduisant votre apport au minimum et en empruntant la quasi-totalité du montant nécessaire à l’achat de votre bien.
  2. Empruntez plus et gagnez des mètres carrés : L’écart de taux entre un crédit à 20 ans et un crédit à 25 ans s’est beaucoup réduit. N’hésitez pas à emprunter sur 25 ans au lieu de 20 ans et vous gagnerez une pièce dans votre maison.
  3. Allégez le montant de vos mensualités : Allongez la durée de votre prêt pour diminuer le montant des mensualités. Ainsi, pour 250 000 euros empruntés, la mensualité passe de 1 155 euros pour un crédit sur vingt ans à 1,05 % à 970 euros sur vingt-cinq ans à 1,25 %, d’après Meilleurtaux.com. Ces 185 euros d’économie mensuels dégagent une nouvelle capacité d’emprunt, d’épargne ou de consommation.
  4. Renégociez votre prêt : La nouvelle baisse des taux de crédits permet de négocier et de raccourcir la durée de l’emprunt à mensualité constante.
  5. Renégocier votre assurance de prêt, qui pèse de plus en plus lourd dans votre prêt compte tenu de la baisse des taux des crédits. Vous pouvez d’ailleurs la renégocier auprès d’un courtier en assurance qui proposera la plupart du temps de meilleurs tarifs que votre banque .

 

 

 

Le chiffre de l’emprunt : Durée moyenne d’un crédit immobilier en France (période 2006-2019) : 20,3 ans

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